Prozedur

Nach Art. 32 des Immobilienwirtschaftsgesetztes darf das Grundstück im Erbnießbrauch ausschließlich dem Erbnießbraucher verkauft werden (Erwerb im Verfahren ohne Ausschreibung), wobei ein im Eigentum der Staatskasse befindliches Grundstück dem Erbnießbraucher mit Zustimmung des Woiwoden verkauft werden kann. Ohne Bedeutung ist  dabei, ob der Erbnießbraucher, der den Verkauf zu seinen Gunsten beantragt, der erste oder ein weiterer Erbnießbraucher ist. Zum Wechsel des Eigentümers der Immobilie im Erbnießbrauch kommt durch einen Kaufvertrag in Form notarieller Urkunde.

Preis

Die Vorschriften weisen nur darauf hin, dass auf den Preis des dem Erbnießbraucher zu verkaufenden Grundstücks ein Betrag in Höhe des zum Verkaufstag festgelegten Wertes des Erbnießbrauchrechtes an diesem Grundstück angerechnet wird (Art. 69 des Immobilienwirtschaftsgesetzes), d.h. des Wertes des Erbnießbrauchsrechtes am Grundstück, das dem Antragsteller bereits zusteht, weil er zum Verkaufstag ein Erbnießbraucher ist. Das Problem besteht darin, dass es sich aus keinen Rechtsvorschriften ergibt, wie der Betrag zu berechnen ist. Keine Vorschrift bezieht sich nämlich auf den Wert des Erbnießbrauchsrechtes und liegt fest, wie dieser Wert zu bewerten ist. Bekannt ist nur, dass der Immobiliengutachter den Wert der Immobilie als Gegenstand verschiedener Sachenrechte festliegt. Wird also das Vergleichende Verfahren zur Festlegung des Marktwertes der Immobilie als Gegenstand des Eigentumsrechtes angewendet und das gleiche Verfahren zur Bewertung der Immobilie als Gegenstand des Erbnießbrauchs, so kann sich bei den ähnlichen Marktpreisen für die Immobilien im Eigentum und Immobilien im Erbnießbrauch herausstellen, dass beide Werte gleich sind oder sich voneinander wenig unterscheiden. Dies kann damit zur Folge haben, dass der Erbnießbraucher nichts bzw. ganz wenig bezahlen wird. Das stünde jedoch offensichtlich im Widerspruch zur Intention der Vorschrift, die sicherlich zu diesem Zweck erlassen wurde, damit der Erbnießbraucher einen zum ungenutzten Zeitraum des Erbnießbrauchs proportionalen Betrag bezahlt, und jedenfalls einen Betrag, der in einem bestimmten Zusammenhang damit steht, wie lange noch der Erbnießbrauch dauern sollte. In der Praxis wird der Wert des Erbnießbrauchsrechtes sehr oft, was aber nicht als Regel oder eine gesetzliche Anforderung anzusehen ist, gemäß Vorschriften der Verordnung des Ministerrates über die Immobilienbewertung und Erstellung eines Wertgutachtens vom 21.09.2004 (nachfolgend: „Verordnung”) festgelegt. Gemäß diesen Vorschriften wird dieser Wert bei der Festsetzung des Marktwertes eines Grundstücks als Gegenstand des Erbnießbrauchsrechtes für Zwecke nach Art. 69 des Immobilienwirtschaftsgesetzes (d.h. für Zwecke der Festlegung des Wertes des Erbnießbrauchs), als Produkt des Wertes eines unbebauten Grundstücks als Gegenstand des Eigentumsrechtes und des Korrekturfaktors, berechnet nach der Formel im § 29 Abs. 3 der Verordnung, festgelegt. Unter den relevanten Elementen dieser Formel wurde die Anzahl der Jahre des ungenutzten Zeitraums des Erbnießbrauchs sowie die Anzahl der Jahre angezeigt, für welche der Erbnießbrauch bestellt wurde. Die o.g. Formel stellt sich folgendermaßen dar:

wo:

Folgen beim Abschluss des Kaufvertrages

Mit dem Tag des Abschlusses eines Kaufvertrages über die Immobilie erlöscht de jure das zuvor bestellte Recht auf Erbnießbrauch. Das Erlöschen des Erbnießbrauchs bedeutet aber nicht das Erlöschen der auf der Immobilie bestellten Belastungen. Diese werden die sich im Eigentum des ehemaligen Erbnießbrauchers befindliche Immobilie nach dem Erlöschen des Erbnießbrauchsrechtes belasten.